今年，没有金九，只有银十。房产界流传一句话：朝三暮四，金九银十。意思很直观，中介每年都盼着三四月份和九月份市场最好，十月份也不差。但恰恰相反，随着这几年楼市变化，九十月份市场并没有出现交易量大涨，反而十分平静，甚至与炎热的七八月份没有两样。
小编理解，现在市场平稳，主要是买卖双方处于“胶着”状态。售房意愿强的业主占比低，众多购房者认为房价还有下行空间。真正愿意出手下定的客户少，大多数购房者处于观望态度。简单说，100位业主卖房，99位认为房价已经够低，不愿意大幅调整价格，导致性价比高的房子并不多，价格吸引力不足，下定速度自然降低。
另外，别看每天都有客户在小区看房，其实只有中介才知道，一名房产经纪人平均一周带看客户只有3到4个，对比前几年一周带看7到8组客户，已经下滑了一半。带看行程下滑，加上客户下定速度变慢，最终结果是交易量降低。没有人会在有更多房源选择的背景下匆忙下决定，现在的业主非必要也不会把房价大幅往下跳，双方就这样僵在一个尺度上。
部分城市房价可能好一些，福州的房价简直不忍直视，对比前几年，真真实实打了5折，甚至更多。我今天看到，凤舞家园成交的一套房子，它在2018年接近300万的价位成交，前几天卖给一位保卖房人，不到150万，看在眼里，难受在心里。
成交小区：凤舞家园；成交时间：2026年8月；成交数据：产权135平米，4房2厅，高层电梯，普通装修，南北朝向，148万，成交单价10962元/平米。
房源成交分析：第一，凤舞家园位于福州鼓楼区，坐落在丞相路，从地段上看，位置并不是很好。除了教育配套是铜盘小学（鼓楼第二实验小学），家门口有一路76路公交起点站，步行5分钟到白龙早市，买菜比较方便之外，基本配套还算齐全。第二，2011年的拆迁安置小区，内部环境不用多说，所有安置房的通病在这个小区都能找到，比如物业管理差、配套设施老旧、业主占用公共空间、停车紧张、租户多较为杂乱等。因此，大家也就看到，鼓楼区电梯房，单价也只有10000出头。第三，对于家庭人口多且有老年人，再适合不过。同时，60/75平米小户型更好，75平米还能做到小三房，还是全明的户型。第四，目前小区挂牌二手房18套，业主挂牌房源均价15300元/平米，小区共有4栋楼，800户左右业主，理论上应该有很多业主卖房，实际大多数业主都是把房子用于出租。我遇见过一位业主，在这小区里有8套房子，竟然一套都没有卖，资产缩水了一大半。
购房建议：关于购买凤舞家园的群体，可以横向对比凤仪家园、丞相坊小区，同样都有135平米户型，小区所在位置也大差不差，价格也没有很大差距。这几个小区都是鼓楼区老安置房，共享相似的地段和配套，差别主要在楼栋位置、物业维护和具体户型上。如果预算有限又想在鼓楼区落脚，这类房源总价门槛低，适合对居住品质要求不高、更看重地段和学区的家庭。
从更广视角看，凤舞家园的成交不是孤例。福州不少老安置房、远郊盘都经历了类似幅度的回调。当年高位买入的业主，有的选择继续持有收租，有的割肉离场。对买家来说，现在议价空间比前几年大得多，但也要注意，低价房源往往伴随房龄老、物业弱、流动性差等问题。自住可以挑性价比，投资则要谨慎，因为这类房子未来转手竞争会更大。市场胶着时，买家有更多挑选余地，但也别指望买到绝对最低点。看清自己的需求和现金流，比猜测市场底部更实际。
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